Dorling Kindersley / Vetta / Getty Images
Majitelia domov a dokonca aj niektorí dodávatelia vykonajú veľké opravy a opravy domov bez toho, aby boli oprávnení získať stavebné povolenie a povinné prehliadky. Dôvody obchádzania týchto predpisov sú mnohé, často preto, že majiteľ domu alebo dodávateľ sa snaží vyhnúť nákladom na povolenie, alebo preto, že sa obávajú, že dane sa zvýšia, ak sa zlepšenia oficiálne katalogizujú. V skutočnosti je väčšina (nie všetky) obáv týkajúcich sa postupu udeľovania povolení neopodstatnená a potenciál vážnych problémov je dosť veľký, ak nepožiadate o správne povolenia a necháte si skontrolovať svoju prácu. Tu je dvanásť skutočností o postupe stavebného povolenia, ktoré si mnohí ľudia neuvedomujú.
Možno nebudete potrebovať povolenie vôbec
Vyskytuje sa veľa nervozity, pretože majitelia domov sa domnievajú, že akékoľvek opravy alebo vylepšenia, ktoré robia v okolí domu, budú inšpektorom, ktorý sa zameriava na zachytenie každej malej chyby, skontrolovať hrebeňom s jemnými zubami. V skutočnosti existuje veľa opráv a vylepšení, ktoré je možné vykonať bez povolenia. Pravidlá sa v jednotlivých komunitách veľmi líšia a ten istý projekt, ktorý si vyžaduje stavebné povolenie a plánované kontroly v jednom miestnom prostredí, si nemusí vyžadovať konanie v inej jurisdikcii. Ale vo všeobecnosti je dovolené nahradiť väčšinu existujúcich prvkov vášho domu bez povolenia, zatiaľ čo čokoľvek, čo zmení štruktúru vášho domu alebo predstavuje zlepšenie nehnuteľností, bude vyžadovať povolenie. Napríklad môžete vymeniť prerušený nástenný vypínač alebo opotrebovaný faucet, ale pridanie podlažia alebo miestnosti vyžaduje dodatočné povolenie. Vaša komunita môže mať online zdroje, ktoré vysvetľujú, aké typy práce vyžadujú povolenie a inšpekcie, alebo môžete zavolať na úrad pre povolenie a požiadať o rozhovor s inšpektorom.
Môžete hovoriť anonymne
Niektorí ľudia sa obávajú, že v okamihu, keď zavoláte miestne stavebné inšpekcie a povolenie, ste okamžite označený za účelom kontroly. To jednoducho nie je pravda. Úrad pre udeľovanie povolení existuje, aby zabezpečil, že vylepšenia domácnosti sa vykonávajú bezpečne a nepredstavujú pre obyvateľov žiadne riziko, a inšpektori sú vo všeobecnosti radi zodpovedaní otázok. Ak v súčasnosti nie je k dispozícii žiadny inšpektor, zavoláme vám späť a odpovieme na všetky vaše otázky, napríklad „Potrebujem zábranu proti parám za mojimi stenami na sprchovanie dlaždíc?“ alebo „Aká vysoká môže byť moja garáž?“
Náklady na povolenie Vary
Možno vás prekvapí, že za stavebné povolenie nie je stanovený žiadny poplatok, ale náklady na povolenie sa líšia v závislosti od odhadovaných nákladov a zložitosti projektu. Stavba plotu môže vyžadovať napríklad povolenie $ 55, zatiaľ čo pri výstavbe veľkého nového domu môže byť potrebné stavebné povolenie v hodnote 2 000 dolárov. Na národnej úrovni priemerné stavebné povolenie v roku 2018 stálo 1 043 dolárov, s typickým rozsahom od 400 do 1700 dolárov. Tieto priemerné náklady však predstavujú veľa povolení na novú výstavbu celých domov a existuje veľa projektov, za ktoré stavebné povolenie stojí 100 dolárov alebo menej. Je celkom bežné, že náklady na povolenie sa zakladajú na percentuálnom podiele predpokladaných nákladov na projekt. Ak pracujete s dodávateľom, náklady na povolenie sú zvyčajne zahrnuté v ponuke, ktorú ste dostali.
Povolenia vlastníka / staviteľa môžu byť problematické
Niektorí majitelia domov sa obávajú, že mestské inšpekčné úrady im nedovolia vykonávať svoju vlastnú prácu, ale vydávajú povolenia iba profesionálnym dodávateľom. Toto je ďalší mýtus, pretože inšpekčné úrady majiteľom domov bežne vydávajú povolenia na vykonávanie všetkých druhov práce - a to až do doby, keď slúžia ako generálny dodávateľ (generálny dodávateľ) pri stavbe celého domu. Pre tento druh projektu môže vaša komunita vydať špeciálne „povolenie vlastníka / staviteľa“, ktoré vám umožní obsadiť dom na určité obdobie (zvyčajne okolo jedného roka) a zároveň zadávať jednotlivé úlohy pre danú úlohu. Ako vlastník / staviteľ pôsobíte namiesto toho, aby ste si prenajímali, konáte ako svoj vlastný generálny dodávateľ. To vám umožní ušetriť na bolestivých 15 až 25 percentách účtovaných spoločnosťami GC, ale zároveň nesiete bremeno potenciálnych záväzkov, z ktorých mnohé môžu byť vážne. Prenajatie licencovaného, poisteného, zmluvného dodávateľa vás lepšie izoluje od týchto záväzkov.
Uľahčenie môže zabiť vaše povolenie - a váš projekt
Kedykoľvek cez vaše vlastníctvo prechádza elektrické vedenie, kanalizačná sieť, chodník alebo iná bežná a nepretržitá služba, pravdepodobne máte k dispozícii vecné bremeno - zákonné obmedzenie, ktoré vám bráni v uskutočňovaní zmien, ktoré ovplyvňujú alebo obmedzujú tieto inžinierske siete alebo iné funkcie. Existujú napríklad prípady, keď môže byť časť vášho majetku vyhradená pre možnú budúcu cestu. Nebudete môcť stavať na žiadnej časti svojho majetku, kde je zaznamenané vecné bremeno.
Ak sa chcete dozvedieť viac o platných vecných bremenách, pozrite si platovú tabuľku svojej nehnuteľnosti, ktorá je k dispozícii online na stránke krajského hodnotiteľa alebo v kanceláriách v nej. Všeobecne platí, že nikdy nemôžete stavať na vecných bremenách, pokiaľ nejde o drobné doplnky, ako sú ploty.
Poruchy vlastností sú kritické
Neúspechy sú nariadené nárazníky medzi majetkovými hranicami a trvalými štruktúrami, ktoré pomáhajú udržiavať pocit otvorenosti v komunitách, ako aj zabezpečujú bezpečnostné rezervy v prípade požiaru. Napríklad, ak rozširujete bočnú stranu domu, musíte si byť vedomí požadovaných odstupových odstupov miestneho stavebného poriadku. Pravdepodobne budú platiť pravidlá pre rozširovanie majetku na prednú aj zadnú časť domu. Zvyčajne to zahŕňa udržiavanie minimálnej vzdialenosti medzi okrajom štruktúr a hranicami skúmaného majetku. Štrukturálne doplnky domov, garáže, prístrešky a paluby môžu podliehať týmto pravidlám úpadku. Váš miestny stavebný inšpekčný úrad vám opäť môže oznámiť, aké platné predpisy o útlme sú platné.
Možné variácie
Zatiaľ čo vecné bremená sa zriedkavo upúšťajú, porušenia právnych predpisov a niektoré ďalšie požiadavky týkajúce sa územného plánovania sú niekedy povolené prostredníctvom právneho postupu pri podávaní žiadosti o odchýlku a jej prijatí. Odchýlka je oficiálne schválená výnimka pre nariadenia o územnom plánovaní. Najčastejšie sa požadujú odchýlky, keď si majiteľ domu želá na svojom pozemku postaviť väčší dom, ako povoľuje územné rozhodnutie. Na základe žiadosti o odchýlku môže byť majiteľovi domu dovolené postaviť tento väčší dom alebo dokončiť dodatok do miestnosti, ktorý porušuje predpisy o útlme. Úrad pre udeľovanie povolení sa môže poradiť so susedmi, keď sa požaduje odchýlka, a ich schválenie môže byť kľúčom k získaniu odchýlky.
Plány budov nie sú schválené
Môžete si myslieť, že akýkoľvek plán domu alebo plán zverejnený alebo vytvorený architektom alebo akýkoľvek zverejnený plán budovy haly alebo garáže je automaticky dostatočný na získanie povolenia. Plány skladových zásob sú bohaté na internete. Majitelia domov, namiesto toho, aby utratili za 1 500 dolárov vlastné plány vypracované architektmi, si môžu kúpiť hotové plány za 500 až 600 dolárov za dvojspálňový dom s dvoma spálňami a garážou.
Váš miestny úrad pre stavebné povolenie však nemusí tieto plány schváliť. Aj keď internetové plány možno vypracoval architekt, vaša kancelária môže vyžadovať, aby plány vytvoril architekt s licenciou vo vašom štáte.
CCR môžu pridávať obmedzenia
Ďalšími potencionálnymi problémami pri hľadaní povolenia sú podmienky, zmluvy a obmedzenia (CCR), ktoré sa často vyskytujú v plánovaných komunitách, podoblastiach alebo plánovanom vývoji jednotiek (PUD). CCR fungujú ako druh „nariadenia tieňového územného plánovania“ - ordinácie v rámci nariadení. Tieto obmedzenia sú dodatkom k vašim miestnym nariadeniam a vy ich budete musieť splniť, aby ste predišli porušeniu vašej zmluvnej dohody so susedským združením.
Inšpekcie sú povinné
Kontrola je neoddeliteľnou súčasťou celkového postupu povoľovania a za žiadnych okolností by ste nemali vy alebo váš dodávateľ ignorovať tento krok. Pri niektorých projektoch dôjde dokonca k dvom inšpekciám - jedna vo fáze „hrubého“ a druhá konečná. To sa nemusí báť, pretože inšpektor je tu len preto, aby sa ubezpečil, že práca bola vykonaná bezpečne. Je to často veľmi krátka, dokonalá návšteva. Ak je inšpektor už oboznámený s prácou dodávateľa, inšpekcia je niekedy o čosi viac ako len pohľad na cestu. Inšpektori môžu byť o kontrolu trochu usilovnejší, ak prácu vykonal vlastník domu, ale stále ide o veľmi rutinný proces.
Zlyhanie pri inšpekcii nie je katastrofa
Hlavným dôvodom, prečo niektorí majitelia domov nežiadajú o stavebné povolenie, je to, že sa obávajú myšlienky nevykonania inšpekcie. Ale to nie je žiadny veľký problém. Budete mať každú príležitosť napraviť všetky nahlásené problémy. Inšpektor sa vráti na druhú inšpekciu (prípadne aj tretiu alebo štvrtú, ak je to potrebné) a povolenie (alebo „blízke“) povolenie odhlási, keď sa práca dokončí k spokojnosti.
Ignorovanie procesu udeľovania povolení je vážne
Môže byť veľmi lákavé ignorovať proces povoľovania a skryť prácu, ktorú robíte, najmä ak je to doma, kde môžete pracovať bez toho, aby to niekto videl. A aj keď by ste sa s tým mohli obísť, je rovnako pravdepodobné, že takéto skratky vás nakoniec budú stáť dosť. Ak sa zistí, že ste vykonali prácu bez požadovaného povolenia, môžete byť nútení požiadať o povolenie potom, čo sa výrazne zvýšili náklady. A možno by ste dokonca museli vytrhnúť steny alebo stropy, aby ste mohli skontrolovať prácu. Ak ste urobili nejaké chyby, budete nútení zbúrať celú prácu a začať znova.
Môže to ovplyvniť aj poistenie vášho vlastníka domu. Napríklad, ak by ste mali povodeň alebo požiar v dôsledku zlej inštalácie alebo elektrickej práce, vaša poistná zmluva má dôvod odmietnuť krytie, ak bola práca vykonaná mimo povolenia.
